当城镇化率突破67%的关口，中国城市正告别“摊大饼”式的粗放扩张，转身进入一个需要精雕细刻的“存量提质”新时代。据权威测算，2026—2030年“十五五”期间，城市更新总投资规模将突破20万亿元。这不是短暂的风口，而是未来五年乃至十年中国经济高质量发展的确定性主线。
近期，随着自然资源部与住建部联合发文定调，中央预算内投资、超长期特别国债、地方专项债等多路资金协同进场，一场规模空前的城市更新浪潮已全面启幕。
01|国家定调：从“拆改”到“可持续”的制度重构
2025年底，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》。紧接着2026年1月，自然资源部与住建部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，这份文件被业内解读为城市更新领域“风向调整、预期扭转”的关键举措。新政以“放权、松绑、创新”为核心抓手，精准直击规划僵化、土地盘活不畅等痛点：
01规划更有弹性
允许各地结合实际调整详细规划，制定土地混合开发和空间复合利用正面清单。针对加装电梯、停车设施等微更新项目，可制定规划许可豁免清单。
02土地盘活更灵活
利用存量房产发展国家支持产业的，可享受最长5年的过渡期政策，无需立即变更用地性质。
03登记服务更优化
创新不动产登记服务，为老旧住房自主更新、带建筑收储供应等场景提供简化手续。
02|20万亿投向哪里？四大赛道机会拆解
据测算，20万亿市场呈现“核心赛道引领、细分场景补位”的格局
·老旧小区改造（8万亿元）：全国现存约25万个老旧小区，惠及4800万户居民。从上海徐汇区金牛花苑实现全覆盖规模化加梯，到武汉知音东苑投入7600余万元打造嵌入式服务设施，“老房子变成好房子”正在加速落地。
·地下管网升级（4万亿元）：包括燃气、供排水、污水、电力等老旧管网更新，其中智慧管网改造占比将提升至30%。2026年地方专项债对其补贴比例高达70%，还可对接融资成本低至2.8%的超长期特别国债。
·城中村与危旧房改造（2.5万亿元）：上海普陀区红旗村从中心城区最大城中村转型为数字科创集聚区“真如境”；广州2026年计划完成城中村改造固定资产投资1200亿元，推进52个新模式改造项目。
·历史文脉保护（2万亿元）：河南周口南寨历史文化街区“修旧如旧”，引入汉服租赁、非遗体验；成都猛追湾保留川剧俱乐部、老剃头铺的“烟火气”，实现文化保护与文旅经济双赢。
03|行业剧震：重塑建筑业版图
20万亿城市更新资金转向存量提质，正推动建筑业从“盖新房”到“修老城”的深刻变革，行业版图面临系统性重塑：
（1）业务逻辑根本转变——过去依赖“拿地-盖楼”的规模化新建模式让位于老旧小区改造、管网升级等“针灸式”微更新，单体项目变小变杂，要求企业具备同时调度数十个定制化方案的统筹能力
（2）技术门槛大幅提升——城市更新强调“先体检后更新”，企业需掌握BIM、CIM等数字化诊断工具，以及非开挖修复、历史建筑修缮等精细化施工技术，从单纯的“施工队”转型为能提供“诊断+治疗”全链条服务的城市医生
（3）商业模式从短期工程转向长期运营——以往竣工即结算的逻辑被打破，完整社区、历史街区等项目要求企业深度参与后期养老、商业运营，通过持续分成获取收益，倒逼企业建立“改造+运营”一体化能力
（4）行业格局加速分化——央国企主导片区综合开发，大量中小民企则需向上形成专业分包，或在加梯、修缮、智能改造等细分赛道做深做透，一批“专精特新”企业正凭借极致的细分能力在存量时代突围。
04|风口下的理性抉择
20万亿城市更新盛宴开启，对于建筑企业而言，既是须抓住的风口，更是一场考验战略定力的淘汰赛。
01破局之道：找准赛道、重塑能力
城市更新不再是简单的工程建设，而是对城市空间的综合运营。企业需跳出传统“拿地—盖楼—卖房”的路径依赖，从单一的施工方向规划、投资、建设、运营一体化的城市服务商转型。无论是聚焦老旧小区精细化改造，还是深耕历史街区文化运营，只有找准细分领域、构建差异化竞争力，才能在存量时代找到新的增长点。
02避坑之要：敬畏规律、稳健前行
面对20万亿的巨大诱惑，尤需保持清醒。一方面要警惕盲目扩张，城市更新项目周期长、牵涉广，对资金链和统筹能力要求极高，量力而行方能行稳致远；另一方面要警惕能力断层，缺乏技术积累和专业团队支撑的跨界冒进，往往陷入低价竞争或项目烂尾的困境。过往依赖资源换规模的时代已经过去，唯有回归专业主义，审慎评估每一个项目的可行性与风险，才能在风口之上站稳脚跟。
05|破局存量时代：慧筑云全周期数字化赋能城市更新
当20万亿资金洪流转向存量提质，城市更新已不再是简单的工程建设。面对老旧小区“点多面广”、地下管网“隐蔽复杂”等诸多新课题，传统粗放式的管理模式已难以为继。数字化能力正在成为企业破局的关键支撑——慧筑云作为深耕建设领域的数字化服务平台，为城市更新提供覆盖全周期的数字化解决方案。在政策持续加码、监管日益精细的背景下，数字化不再是锦上添花的选择题，而是企业适应新规则、跑通新模式的必修课。
·前期诊断：让城市“体检”精准可视
城市更新强调“先体检后更新”。慧筑云通过数据采集与BIM建模，对老旧小区、地下管网、历史建筑进行全方位数字化建档。结构隐患在哪里、设施短板有哪些、管线布局如何优化——不再是模糊经验，而是可量化、可视化的数据支撑，为改造方案提供科学依据。
·施工管控：让“针灸式”改造有序可溯
存量更新项目点多面广、小而分散，传统管理模式难以统筹。慧筑云智慧工地模块实现对多项目进度、质量、安全的实时监控，确保每一处“微创手术”都符合标准。同时，施工过程全程可溯，材料进场、隐蔽工程验收等关键节点留痕留底，为工程质量终身责任制提供数据保障。
·长效运维：让“一次性工程”延伸价值
城市更新正从工程建设转向长期运营。慧筑云通过资产数字化建档，将改造后的空间、设施转化为可管理、可运营的数字化资产。无论是社区商业运营、公共设施维护，还是后续的物业管理和业态更新，均有据可查、有数可用，让改造成果持续释放价值。
·多方协同：让“复杂流程”高效透明
城市更新涉及政府、居民、设计方、施工方、运营方等多方主体，协调难度大。慧筑云平台打通信息壁垒，实现项目进度共享、审批流程线上化、居民意见在线收集，减少沟通成本，确保从前期协商到后期交付的每一个环节公开透明、高效推进。
从“造房子”到“造生活”——人人受益的城市变革
从“造房子”到“造生活”，从“增量扩张”到“存量提质”，“十五五”城市更新将重塑城市格局，也为每一个生活其中的人，带来看得见、摸得着的改变。20万亿不是终点，而是城市高质量发展转型的新起点。从“钢筋水泥”到“人间烟火”，这场深刻的城市变革，正在让每一座城市既保留历史的韵味，又焕发时代的生机。当政策、资金形成合力，以慧筑云为代表的数字化力量正深度融入其中——通过全周期数字化解决方案，让城市“体检”更精准、让改造过程更可控、让后期运营更长效。技术不再是冰冷的工具，而是让城市更有温度、让生活更有品质的支撑。我们迎来的不仅是焕然一新的街区和升级的基础设施，更是一种更有温度、更有韧性、更有活力的城市生活方式。这场关乎亿万人的城市巨变，才刚刚拉开序幕，而慧筑云愿与行业同行，共建可管、可控、可持续的城市未来。
